物企排队赴港上市 行业整体回归理性

发表:2022-07-30 08:06:00 频道:企业时空
  记者 陈婷 赵毅 深圳报道  继万物云赴港上市申请收到证监会批复后,物管行业再度传来一则上市相关消息。  日前,深圳控股(0604
  记者 陈婷 赵毅 深圳报道

  继万物云赴港上市申请收到证监会批复后,物管行业再度传来一则上市相关消息。

  日前,深圳控股(0604.HK)自愿公告称,正考虑可能分拆公司的物业管理业务,并于香港联交所主板独立上市,但该考虑仍未到最终阶段,亦未透露具体上市平台。

  《中国经营报》记者注意到,近年来,公司旗下子公司深业物业集团有限公司(以下简称“深业物业”)资产整合频繁,涉及物业管理运营等业务。这是否为筹划上市之举?彼时,深圳控股方面在接受记者采访时表示,“上市计划会在适当时机进行公告。”

  事实上,自2016年以来,深圳控股计划分拆物管业务上市的消息不断,但直至近期才通过一则白纸黑字公告进行正面透露。哪些条件已经成熟?中间又经历了什么过程?近日,记者再次联系采访深圳控股方面,对方称“公司目前处于发布中期业绩静默期,暂不便接受采访”。

  截至目前,正在港股排队IPO的物企有万物云、龙湖智创生活家、中湘美好等。据中指研究院统计,2021年,物业服务板块新增14家上市公司,均在香港主板。

  定位“城市服务商”

  在发布完今年6月份的销售数据后,7月22日,深圳控股释放了分拆物业管理业务上市的信号。虽然具体递表时间及上市平台均未披露,但公司此前已多次表达旗下业务分拆上市的意向,特别是在物管业务方面,内部资产腾挪频繁。

  其中,深业物业的身影与地位日渐清晰明朗。2021年9月,经过一系列集中的股权转让,深业泰然(集团)股份有限公司(深圳控股持股51%子公司,以下简称“深业泰然”)、深业置地有限公司(深圳控股旗下控股孙公司,以下简称“深业置地”)、深业泰富物流集团股份有限公司(深圳控股旗下控股孙公司,以下简称“深业泰富”)等涉及园区运营管理、商业物业管理等资产先后置入深业物业。

  天眼查显示,截至目前,深业物业旗下对外投资共13家公司,深业南方地产(集团)有限公司、深业泰然、深业置地、深业泰富、深圳市农科集团有限公司分别对其持股约49.5%、29.5%、13.6%、4.2%、3.2%,肖武春为法定代表人。

  深业物业官网披露,2017年3月,公司经一系列物业公司整合重组而组建成立。截至2021年第一季度末,深业物业的业务范围覆盖全国9个省份40多个城市,管理项目近500个,管理面积超5500万平方米。

  值得注意的是,深业物业称,其企业愿景是“做最具价值的城市空间服务商”,以基础物业服务为起点,持续发展增值服务,实现横向业务多元化,同时从传统住宅、商办、公建、园区等空间管理出发,持续延伸业态管理边界,实现对多业态下城市空间的管理。

  而就在2021年中期业绩会上,深圳控股管理层曾表示,公司的城市运营业务进入培育加快发展的阶段,有意分拆上市。

  2021年年报中,深圳控股首次单拎出“城市服务”作了相关披露,该项业务隶属于“城市综合运营服务”板块,其称,自2019年成功落地深圳首个“物业城市”试点项目以来,已先后为深圳吉华街道等6个街道提供市容环境、公共安全、物业管理全覆盖等服务,“目前在深物业城市项目数量位列第一,市场占有率超过20%。”

  根据年报,2021年,深圳控股的物业管理业务收入24.78亿港元,同比增长约11.31%;净利润4.67亿港元,同比增长约175.68%。

  无独有偶,对于近期取得证监会核准批复的万物云,万科(000002.SZ)董事会主席郁亮曾表示,“要等到万科物业成为城市服务商,区别于传统的物业公司,才会让其上市。”后来,万物云的定位多了几分“科技”底色。根据官网,公司致力于以科技推动空间服务业的数字化升级,“定义空间科技服务。”

  招股书显示,万物云的业务版图主要分为三大板块,即社区空间居住消费服务(住宅物业管理与社区相关增值服务)、商企和城市空间综合服务(商业物业管理及城市服务)、A loT及BPaaS解决方案服务。截至2021年12月31日,万物云在22个城市拥有47个城市空间整合服务项目。2021年,公司城市空间整合服务营收约3.4亿元,同比增长232.35%。

  值得注意的是,中物研协发布的《2021城市服务物业管理发展报告》指出,现阶段,城市服务的业务模式仍未成形,物管行业仍处于对城市服务领域的探索阶段,“城市服务作为新兴赛道,尚未出现行业寡头,巨大的市场空间对所有物业服务企业开放。”

  行业回归理性

  在深圳控股发布上述消息之前,万物云分拆H股上市取得实质性进展。7月18日晚间,万科发布分拆万物云境外上市获得中国证监会核准的公告。今年4月,万物云向港交所递交了招股书。

  上述核准的具体内容为万物云发行不超过约1.8亿股境外上市外资股,每股面值1元,全部为普通股。完成此次发行后,万物云可到香港联交所主板上市。不过,万科表示,该事项尚须取得香港联交所等的批准,以及公司与万物云的最终决定,并受限于市场情况以及其他因素,该事项尚存在不确定性。

  对于万物云的具体上市时间,7月26日,万科在投资者互动平台上仅表示,“正在稳步推行中。”

  万科曾表示,如果成功分拆上市,有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势,提高公司及万物云的持续运营能力,释放其内在价值,同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。另外,分拆上市后,万科仍将继续保持对万物云的控股权,对万物云而言,分拆上市可有效增强其资本实力,拥有独立的资本运作平台、投资者基础以及多元化的融资渠道。

  不过,与万科公告相似,深圳控股此份分拆物管业务上市的公告措辞亦包含众多“不确定性”与“未知”,如公司董事会尚未决定是否以及在何时进行分拆,分拆项目“须符合市况及取得相关监管机关的批准,概不保证分拆项目会何时发生,或者会否发生”。

  记者注意到,上述两家公司着眼的港股市场,今年初至今仅有4家物企成功上市。于7月8日鸣锣上市的鲁商服务(2376.HK),首日出现破发,截至收盘报4.43港元/股,跌幅为25.17%。

  事实上,在经历过被业内称为“物管行业元年”的2020年,2021年的物管行业跌宕起伏,资本市场也逐步回归理性。

  克而瑞物管统计,2021年,物业板块PE普遍下降,至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍,相较2020年末(37倍)降幅达52.31%。另一方面,从审批节奏来看,物企获批进度放缓,同比延后约68天。

  具体而言,2018——2020年,物企上市首日市盈率均值由33.86倍持续上升至46.82倍,2021年出现下滑且市盈率均值低于24倍。2021年,超六成的新上市物企市盈率低于25倍,资本市场对物业板块的想象力逐渐消退。

  不过,从数量上看,2021年物管行业递表企业达34家,是截至目前递表数量最多的一年,但从实际推进进程来看,年内递表并成功上市的物企仅有9家。

  今年以来,物管行业市场估值整体回落,但仍高于市场平均水平。中指物业研究院发布的《中国物业管理行业2022上半年总结与展望——资本篇》指出,截至2022年6月17日,港股物业服务板块平均市盈率为12.9倍,高于恒生指数平均水平(9.67倍)。

  截至2022年6月17日,物业管理行业共有59家主板上市公司,其中香港主板55家,A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度期间一路高歌猛进,进入2021年之后维持高位,当年6月末突破万亿港元。随后迎来较大幅度的调整,到2022年6月17日总市值降至4391.37亿港元。

  “按当前情况推断,预计本年内上市企业数量将不超过10家。”中指物业研究院在上述报告中表示。

 

 

 

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