三孩大户型时代来临,炒房客的小房子贬值了吗?

发表:2022-01-24 13:34:29 频道:企业时空
    全面三胎时代已经到来。  近日,知名歌手周杰伦宣布妻子昆凌已怀第三胎,引发网友热议。连杰伦都三胎了,大家赶紧的。网友们打趣
  

  全面三胎时代已经到来。

  近日,知名歌手周杰伦宣布妻子昆凌已怀第三胎,引发网友热议。“连杰伦都三胎了,大家赶紧的。”网友们打趣道。

  “三孩时代”来临之际,居住需求的巨大改变也深刻影响楼市产品结构。与独生子女、二胎家庭不同,三胎家庭人口数量增加,对户型结构和空间功能的需求也有所不同。换房需求剧增的趋势之下,大户型站上C位,小户型退至舞台边缘。

  另一方面,在“房住不炒”之下,各地落地限购政策,购房者首套房名额愈发珍贵。过去购房提倡“先上车后补票”,即先买小房子再置换大房子。未来,购房者将更倾向于“一步到位”,为多功能户型买单。

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  房子不够住了

  持续了16年的“70/90”政策开始出现松动迹象,政府从供地端为大户型腾挪空间。

  2006年,为支持刚需购房者置业需求,鼓励开发商推出小户型产品,建设部等九部委联合推出“70/90”政策,即凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  此后十余年,开发商在此框架内建房,在独生子女时代为购房者提供适宜产品。

  人口政策的改变推动配套政策调整。近期,考虑到多孩、适老性,北京取消共有产权房面积“70/90”限制。北京楼市政策向来是其它地区跟进的风向标,此举无疑释放松动迹象,未来将有更多省份及城市跟进政策,根据市场变化和需求调整户型配套比例。

  供给侧的变化势必带来产品的变化,未来,房地产开发产品将从以小户型为主向大户型为主转变。

  独生子女时代,主流居住模式为“父母+一/二孩”。三胎时代,居住模式将切换至“老人+父母+三孩”的复合居住功能。家庭成员的增加将带来更多对独立空间的需求,孩子日益成长,不同年龄段、不同性别的还需需要独立的生活空间。因此,对三胎家庭而言,三房是“标配”,四房及以上户型才能保证更好的生活品质。

  从一孩到三孩是动态过程,拥有灵动空间更为必要。不少购房者在置业时更关注可变空间,预留“N”空间,即在传统居住模式下预留出一个灵动房间,随着孩子成长可做成儿童房、书房或独立房间。

  三胎时代的居住空间将更多元、功能性更强。无论是刚性空间需求还是软性空间需求,均需要足够大的面积承载。购房者置业时以动态眼光选择物业,小户型空间限制了想象空间,不可避免地被列入排除选项。

  小户型会贬值吗?

  在市场层面,购房者已用脚投票,推动大户型价格水涨船高。

  贝壳研究院研究报告显示,超三成受访者要为二孩重新置换房子,一线城市二孩家庭中,41.1%已经换房或会考虑换房。近九成受访者选择三居及以上房源,主流置换趋势是两居换三居和三居换四居,占比达到43.7%。

  需求影响价格。换房需求剧增,市场产品供不应求,大户型逐步取代小户型成为市场主力成交产品。当下市场对大户型需求攀升,开发商产品调整需求周期,市场供需失衡导致大户型价格有所上涨,三四线城市小户型滞销。

  克而瑞研究中心数据显示,从不同能级城市各房型成交套数来看,三房户型在市场上成交占比最大。其中,一线城市2021年三房户型成交套数占比达到了约49%,较2020年占比进一步提升2.11个百分点;二线城市和三线城市三房成交套数占比均在55%以上,且比例均较2020年有增长趋势。

  可以看出,三房及以上户型已成为当下最主流产品。究其原因,三房及以上户型可覆盖家庭结构广,可容纳三代同堂;其次,此类户型面积较大,可均衡经济、功能和舒适性等功能。三房时代到来,此类资产需求旺盛,在保值增值层面也更具价值,因此备受市场青睐。

  在此背景下,小户型产品有空间上的硬伤,掣肘其在市场上的表现,价格下跌或成趋势。

  克而瑞研究中心数据显示,一房、二房受限于功能性不足,成交占比明显下滑。2021年,一房成交占比进一步降至4.85%,跌幅达0.67个百分点,市场占有率整体仍将趋于萎缩。

  基于不同能级城市近三年各房型成交走势判断,未来三房、四房成交比重有望继续提升,成交主力地位将进一步巩固。一房、二房等小户型市占率仍会下滑,市场地位明显削弱。

  从投资角度看,小户型产品的投资价值明显削弱。一方面,购房名额珍贵,购房者试错成本高、换房频次减少。无论是投资角度还是自住角度,小户型都不是明智之选。另一方面,房地产税预期落地,或会让市场更倾向于抛售小户型,选择持有面积更大的房源。

  小户型炒房热,亦在三胎时代降温。由于投资成本低,过去投资客偏爱炒作小户型价格。在趋势褪去之后,投资客利润空间减少,未来炒作小户型行为将有所减少。投资泡沫褪去后,各类户型回归刚性需求,让真正有需求的人住上与之匹配的房源。

  

   

 

 

 

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发表:2022-01-24 13:34:29
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