三组数据揭秘:地产板块的下一个机会

发表:2023-09-07 10:34:18 频道:招商引资
  央行831新政,叠加北上广深等一线城市前后官宣认房不认贷,市场对地产的预期再上一个台阶。资金也持续聚焦地产类ETF。深交所数据显示,
  央行“831”新政,叠加北上广深等一线城市前后官宣“认房不认贷”,市场对地产的预期再上一个台阶。资金也持续聚焦地产类ETF。深交所数据显示,地产ETF(159707)近一周获增仓金额超5200万元!时间拉长看,地产ETF(159707)近60日获资金增仓近2亿元,净流率超70%!

  从行业整体来看,今年以来A股市场上已有蓝光发展、泰禾、阳光城等8家企业退市,很显然,当前的房地产行业已不再是全面红利的时代。那么,地产板块的下一个机会在哪?本文将从政策、行业、企业3组数据分析:

  ①政策层面:持续宽松的政策如何影响地产板块走势?哪些房企表现会更占优?

  ②行业层面:楼市上半年复苏呈现先高后低的态势,全国房企半年报如何?有何亮点?

  ③房企层面:从销售和拿地两个细分指标看,哪些房企经营更胜一筹?

  【政策全面宽松下,“万保招金”表现明显占优】

  梳理下本轮政策的演变路径,首先是7月高层会议新定调,然后住建部等指明方向,接着郑州等地方陆续发布优化楼市政策的通知,随后央行“831”新政出炉,随即北上广深等一线城市加入“认房不认贷”。地产重磅政策接连兑现,市场一致认为,当前地产政策力度堪比2014年930的全面放松。

  兴业证券梳理了历史上4轮地产政策宽松下的行情演绎路径,大致可以被划分为两段,两轮均有显著的绝对收益和超额收益。

  第一阶段(政策转向宽松+地产基本面下行):政策放松初期,地产基本面仍在恶化,行情主要受政策放松驱动,具有明显的绝对收益和超额收益。

  第二阶段(政策维持宽松+基本面改善):基本面改善和依然宽松的政策共同催化地产股继续上涨,这一阶段的绝对收益和相对收益甚至超过第一阶段。

  从具体房企来看,国企vs民企,谁更占优?兴业证券表示,整体来看,四轮地产行情中,“万保招金”等头部房企表现明显占优。

  注:超额收益指申万房地产指数相对于万得全A指数。

  【行业中报惨烈,优质龙头房企韧性凸显】

  2023年上半年,发布财报的170家房企中共有90家实现了盈利,盈利总额为1038.23亿元,其中30家房企净利润不足1亿元。而录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元,绝对值几乎是盈利总额的两倍。今年以来,已有蓝光发展、泰禾、阳光城等8家A股房企退市,若将部分房企与未按期发布财报的房企算上,整个行业亏损状况或许会更加触目惊心。

  另外,从16家主流龙头房企业绩来看,保利发展、华发股份、滨江集团和招商积余等4家公司同时录得营业收入和净利正增长。从盈亏来看,14家房企实现了盈利,合计盈利380亿元;仅2家企业亏损,合计亏损金额20.35亿元。对比行业整体表现来看,龙头房企业绩韧性凸显。

  申万证券表示,2023H1房地产板块继续缩表,整体业绩下滑趋势收窄、探底可期,优质房企未来成长性更佳。近期高层会议中行业政策转向积极支持,有关部门也接连确认支持方向,预计房地产供需两端政策将加速放松,其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地,预计核心城市销售也将逐步改善,格局优化下优质房企成长空间打开,并将受益于政策放松和格局优化双重利好。

  【企业销售分化明显,央国企仍是拿地主力】

  房企层面,主要从销售和拿地两个方面分析下经营的差别。从销售来看,在整体同比下降的情况下,头部企业和央国企的韧性更强;从拿地来看,房企拿地规模同比下降,央国企仍是拿地主力。

  销售层面,中指研究院数据显示,2023年1-8月TOP100房企销售总额为43656.1亿元,同比下降8.6%,降幅相比上月扩大4.0个百分点,连续四月降幅扩大。细分来看,企业销售表现分化明显。

  一方面,头部企业销售保持韧性。2023年1-8月,TOP10房企销售额均值同比下降4.5%,降幅最小。另一方面,央国企销售表现较为强劲。2023年1-8月,TOP50房企中,央国企销售额平均增长21.3%,稳健民企销售额平均增长0.7%,混合所有企业下降9.1%,出险民企下降46.0%。

  拿地层面,房企拿地规模同比下降,央国企仍是拿地主力。根据中指研究院《2023年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示,2023年1-8月,TOP100企业拿地总额7888亿元,拿地规模同比下降10.5%,降幅较上月收窄2.9个百分点。

  具体来看,受热点城市供地和上年低基数影响,50家代表企业拿地总额同比上升9.9%。8月,北京、上海、南京、成都、苏州、天津等多个热点一二线城市继续进行了集中供地,叠加上年低基数影响,企业拿地规模同比有所恢复。分企业来看,保利、建发、中国铁建等央国企拿地规模较高,绿城、万科、龙湖、金地等混合所有制企业和民企亦有投资。

  综上,伴随政策的持续宽松以及行业格局的持续优化,以头部房企和国央企为代表的优质房企或将率先受益。浙商证券也指出,围绕“下有基本面托底+上有政策拔估值”,按照修复顺序优先看好在一线城市有土储优势的房企。

  资料显示,地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数,汇集市场16只头部房企,在投资方向上具有明显的头部集中度优势,前十大成份股权重超8成,“万保招金”权重超5成。同时,指数成份股国企央企含量高,享受“中特估”概念加持。

  数据来源:沪深交易所。

 

 

 

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